如果中國(guó)只剩下一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢，那中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)很危險(xiǎn)。
“得終端者得天下。”
終端是市場(chǎng)營(yíng)銷中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，這“臨門一腳”，誰(shuí)能“進(jìn)球”誰(shuí)就獲得了成功。在營(yíng)銷學(xué)中，終端制勝的概念一直都被中國(guó)企業(yè)家所信奉。但隨著商業(yè)地產(chǎn)暴漲，房租倍增，高成本的終端將成為壓垮中國(guó)企業(yè)的最后一根稻草，終端為王的局面即將在中國(guó)徹底顛覆。
全球連鎖食品的龍頭老大是麥當(dāng)勞，肯德基只能屈居其下。在美國(guó)，肯德基甚至連漢堡王都比不上。而在中國(guó)卻是另外一幅景象，從1987年在北京前門的第一家肯德基開業(yè)，率先進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，“KFC”這三個(gè)字母以摧枯拉朽之勢(shì)，迅速搶占了中國(guó)市場(chǎng)，截至2010年，肯德基在華門店數(shù)量超過3000，從一線城市到四五線城市，都布滿了肯德基的足跡，而麥當(dāng)勞在華的門店數(shù)量卻連肯德基的一半都不到。
無(wú)論在哪個(gè)城市，無(wú)論哪個(gè)分店，肯德基都天天爆滿，其統(tǒng)一的門店形象和符合中國(guó)人飲食習(xí)慣的食物，使肯德基大獲成功。而人們來(lái)到陌生城市后，也會(huì)選擇肯德基作為他們的保守用餐地點(diǎn)，因?yàn)槊恳粋�(gè)肯德基店的價(jià)格和產(chǎn)品都是統(tǒng)一的，連漲價(jià)都是全國(guó)同步。
作為中國(guó)最大連鎖餐飲集團(tuán)，肯德基在2011年10月29日突然宣布自己的細(xì)分差別定價(jià)策略，即使是身處同一城市，不同商圈的肯德基門店會(huì)有不同的價(jià)格體系，在肯德基的北京站分店，一對(duì)雞翅就比其他商圈貴2元。除了肯德基，吉野家、永和大王等幾家餐飲企業(yè)也采取了“同城不同價(jià)”的方法進(jìn)行營(yíng)銷。
與之前由于原料價(jià)格增長(zhǎng)而導(dǎo)致漲價(jià)不同，這次肯德基之所以實(shí)施“同城不同價(jià)”，是因?yàn)楦鞯貐^(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金不同。那些位于黃金地段的分店，其經(jīng)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)，而這些店的顧客也是擁有高消費(fèi)能力的群體。
中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年猛漲，雖然調(diào)控行為從未中斷，但是卻只是著力于抑制民用住宅地產(chǎn)的價(jià)格增幅，商業(yè)地產(chǎn)反而成為了樓市調(diào)控的“避風(fēng)港”。即使身處房地產(chǎn)的“冬天”，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也逆市上揚(yáng)。
租金連年攀升，而餐飲巨頭開設(shè)門店的黃金商圈更是寸土寸金，肯德基的“同城不同價(jià)”是其無(wú)法承受高昂租金的表現(xiàn)，也是一個(gè)信號(hào)。
“羊毛出在羊身上”，商家永遠(yuǎn)不會(huì)做虧本的買賣，隨著租金上漲，他們的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)同比例上升。屆時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲將直接作用于消費(fèi)者，這一惡性循環(huán)無(wú)疑是殘酷的。
如果中國(guó)只剩下一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢，那中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)很危險(xiǎn)。
租金是道坎
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營(yíng)成本的提高。連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。
北京 今年三季度，購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上漲7.2%，達(dá)到808.8元/平方米/月。這一增速為10年來(lái)新高。業(yè)內(nèi)人士表示，這一價(jià)位只有銀行和高端品牌可以接受。10月，北京太平洋百貨盈科店因租約到期而關(guān)閉。
上海 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金報(bào)價(jià)漲至1828元/平方米/月。英特宜家、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售商，轉(zhuǎn)而在華購(gòu)買土地自建商業(yè)項(xiàng)目。未來(lái)5年，英特宜家計(jì)劃投資超過14億歐元于中國(guó)購(gòu)物中心項(xiàng)目上，總面積51萬(wàn)平方米。
自建、租賃，哪個(gè)劃算？
目前，中國(guó)中小城市主力店的租金約為0.8～1.2元/平方米/日；大城市的商鋪?zhàn)饨馂?.8元～2.3元/平方米/日。
若以單店2萬(wàn)平方米的租賃面積計(jì)算，在大城市，一年的租金就要1500萬(wàn)元，10年的租金是1.5億元。若自建物業(yè)，建筑成本、裝修成本等加起來(lái)，大概是5000元/平方米，2萬(wàn)平方米體量的投資為1億。兩者的區(qū)別在于，“租賃”是零售商從自個(gè)口袋里掏錢，而“自建”則可以到銀行貸款融資，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。
（據(jù)公開資料整理）
(本文來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 作者：李光斗)
