在萬科獲得房地產(chǎn)百強(qiáng)綜合實(shí)力第一的現(xiàn)場，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮表示：“首先要加強(qiáng)銷售,跑贏大勢,跑得更快。我們?cè)?007年市場比較熱的時(shí)候拿了很多的高價(jià)地,這也不可避免成為了發(fā)展的包袱,我們還要想方設(shè)法去掉包袱。”
點(diǎn)評(píng)：在龍頭房企眼里，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整并未結(jié)束,目前出現(xiàn)的回暖只是部分城市出現(xiàn)的部分現(xiàn)象，堅(jiān)持快銷策略，集中走量無疑是正確的,真不知道那些正逆勢漲價(jià)的樓盤對(duì)市場抱有怎樣的看法？
王石見到的年輕人
郁亮，1965年出生，江蘇蘇州人，這個(gè)年齡段，他最初的經(jīng)歷就沒有早幾年的人那么豐富。1984年，他考上了北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系。
1988年，大學(xué)畢業(yè)后，郁亮被分配到深圳外貿(mào)集團(tuán)公司。最初他的月薪是298元，比內(nèi)地高得多。作為深圳當(dāng)?shù)刈钪匾倪M(jìn)出口公司，這家公司的業(yè)務(wù)涉及較多，旗下既有對(duì)港提供生鮮食品的天俊實(shí)業(yè)，也有深圳土畜產(chǎn)茶葉進(jìn)出口公司，這樣常規(guī)業(yè)務(wù)的公司。
不過在一年之后，基于當(dāng)時(shí)的大環(huán)境，外貿(mào)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)淡，還沒有習(xí)慣貿(mào)易業(yè)務(wù)周期性的郁亮，上書管理層，建議公司盡快進(jìn)入零售行業(yè)。 不用說，報(bào)告遞交上去之后，便石沉大海。
擔(dān)心“女怕嫁錯(cuò)郎，男怕入錯(cuò)行。”的郁亮，萌發(fā)了換工作的想法。
1990年的時(shí)候，仍在做“加法”的萬科希望涉足連鎖超市業(yè)，郁亮在萬科工作的朋友將他的報(bào)告轉(zhuǎn)交給了王石，隨后王石約郁亮面談。
在《道路與夢(mèng)想》中王石回憶了這次見面：90年代初的萬科人事政策中對(duì)北大、清華的學(xué)生不問專業(yè)，來者不拒的做法也引來了一個(gè)年輕人。這天，和平路50號(hào)董事長辦公室接待了一個(gè)帶著書生氣的年輕人。桌子上擺著履歷和一份“商業(yè)連鎖模式”建議書，求職者叫郁亮，北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)專業(yè)畢業(yè)，之前供職深圳外貿(mào)集團(tuán)，見到萬科招聘連鎖業(yè)務(wù)的人才前來應(yīng)聘。
而郁亮事后的回憶更細(xì)節(jié)：我發(fā)現(xiàn)這個(gè)人很有意思。我的報(bào)告很長，他顯然仔細(xì)地通讀了一遍，他對(duì)報(bào)告中他認(rèn)為合理與不合理的地方，都給出了自己的看法。頗感受到重視的郁亮隨后加入萬科。
不過，接下來的故事同連鎖超市無關(guān)，萬科是中國最初的幾家上市公司之一，而郁亮對(duì)這一領(lǐng)域也很有興趣，這樣他被聘入萬科股份的證券事務(wù)部。
[為什么還不升我？]
看起來郁亮頗為適應(yīng)這份新的工作，從進(jìn)入萬科第二年，也就是1991年開始，他連續(xù)三次獲得了“企業(yè)優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”，這是萬科員工在企業(yè)內(nèi)能夠獲得的最高榮譽(yù)。隨后郁亮放棄了參評(píng)，他說，這已對(duì)他不起激勵(lì)作用了。
郁亮初期在萬科有個(gè)事件頗為值得一提：1991年郁亮“投資”深寶安，3.5元買進(jìn)，幾個(gè)月漲到20元再賣出，賺了數(shù)千萬元，相當(dāng)于萬科當(dāng)年利潤的四成。
1992年郁亮成為深萬科(當(dāng)時(shí)的股票代碼：00002)的董事會(huì)秘書，成為深圳“老五家”上市公司中的第一代董秘。
在這個(gè)過程中，郁亮“暴露”了年輕人的心態(tài)，他覺得自己可以勝任主管的時(shí)候，就跑到王石辦公室詢問，萬科和王石同樣體現(xiàn)了一家年輕企業(yè)和心態(tài)積極管理者的特征，他回答：“咦，你怎么還不是主管？”于是郁亮就成為了主管。類似的故事在升任副經(jīng)理的時(shí)候又重新演繹的一遍。
1993年萬科正式命名為“萬科企業(yè)股份有限公司”，同年郁亮出任深圳市萬科財(cái)務(wù)顧問有限公司總經(jīng)理。期間公司增發(fā)了B股，融資5億元。
此外他又做了一件大事，策劃善意收購上海老八股之一的申華實(shí)業(yè)，當(dāng)時(shí)萬科有意在上海發(fā)展，而申華在浦東有些地皮。郁亮動(dòng)用了4000萬元逐漸買入申華實(shí)業(yè)，在接近5%時(shí)赴上海同申華董事長瞿建國面談，雙方很快就有共識(shí)。11月10日萬科發(fā)布公告稱，已持有申華實(shí)業(yè)5%股份，隨后股價(jià)迅速上升。這件事情最終因?yàn)槎喾N原因不了了之，隨后郁亮逢高減持，萬科仍然從上升的股價(jià)中獲益。
順便一說的是申華實(shí)業(yè)今天已經(jīng)更名為申華控股(600653.SH)，期間經(jīng)過多次轉(zhuǎn)配，如果復(fù)權(quán)計(jì)算將是中國歷史上最的股票。上海財(cái)匯信息統(tǒng)計(jì)，以7.77元的價(jià)格計(jì)算，復(fù)權(quán)后每股為6.95萬元。
1994年起郁亮擔(dān)任萬科企業(yè)股份有限公司董事，1996年任公司副總經(jīng)理。1997年，郁亮回北大回爐了一次，獲得經(jīng)濟(jì)碩士學(xué)位。1999年郁亮擔(dān)任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。
從1994年起，王石開始做“減法”，郁亮是堅(jiān)定的執(zhí)行人之一。一開始，基于當(dāng)時(shí)迅速降溫的證券市場，郁亮停掉了他主持的財(cái)務(wù)公司，接下來，萬科逐一賣出了除房地產(chǎn)和零售業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。資金則逐漸投入到住宅業(yè)務(wù)中。
事后《贏周刊》采訪郁亮：“……除了自身具有的實(shí)力，王石在其中起到什么作用，對(duì)于你，他看中的是什么。”郁亮回答，“這個(gè)問題我們從未交流過，自己也沒有想過，哪天有空我問問他。”
此后在接受《全球財(cái)經(jīng)觀察》的采訪時(shí)，郁亮表示搞清了這個(gè)問題：“前不久萬科有一個(gè)內(nèi)部員工慶祝20周年的活動(dòng)，評(píng)選了萬科20年的20人……我是集團(tuán)獲獎(jiǎng)最多的人，這是我現(xiàn)在找到他選擇我的唯一理由。”
2000年8月，中國華潤總公司受讓深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展集團(tuán)所持有8.11％萬科國有法人股，成為萬科第一大股東。當(dāng)時(shí)萬科的總市值只有16億元。
36歲的萬科總經(jīng)理
2001年，時(shí)年36歲的郁亮成為萬科的第三任總經(jīng)理。
同年萬科將持有的萬佳百貨72%股份全部轉(zhuǎn)讓給華潤，至此，萬科成為一家“純粹”的房地產(chǎn)企業(yè)。
1999年王石卸任總經(jīng)理職務(wù)，繼任者是當(dāng)時(shí)的常務(wù)副總經(jīng)理姚牧民，姚牧民1953年出生，專業(yè)背景是汽車制造，1988年由湖北武漢來深圳加入萬科，擔(dān)任過萬科眾多的基層崗位，1999年擔(dān)任萬科的第二任總經(jīng)理，兩年后淡出管理層。姚牧民對(duì)萬科感情頗深，2004年萬科20周年時(shí)，寫過一篇散文《在萬科中永生—姚牧民萬科20周年感言》：我為自己曾經(jīng)在萬科流下的那些血與汗而感到趾高氣揚(yáng)……
不過，上任亦始郁亮就表現(xiàn)出了與姚牧民不同的風(fēng)格：姚牧民執(zhí)行王石的指示“雷厲風(fēng)行”，而郁亮則強(qiáng)調(diào)“執(zhí)行董事長的話要過夜。”意思很明確，先放下考慮考慮，可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。同在萬科20周年慶典時(shí)，王石正式宣布，今后有關(guān)于萬科的事兒全都找新的管理團(tuán)隊(duì)，如果有登山之類的事兒才找他。
[遭遇順馳]
萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于1989年，當(dāng)年其房地產(chǎn)銷售收入為3000萬元，次年在上海啟動(dòng)的“萬科城市花園”項(xiàng)目，而2001年則達(dá)到35億元。這是郁亮的起點(diǎn)。2002年萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債，籌資15億元。2003年萬科實(shí)現(xiàn)收入63億元。
這個(gè)今天看起來頗小的數(shù)字，當(dāng)時(shí)已經(jīng)可以讓萬科穩(wěn)居國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一的位置。此時(shí)，迅速崛起的順馳提出2004年收入將超過100億元，這讓當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一片嘩然。
孫宏斌，1988年清華大學(xué)數(shù)學(xué)系碩士畢業(yè)后，加入當(dāng)時(shí)的聯(lián)想，一度頗受柳傳志重視，但其后據(jù)說是因“挪用公款”入獄，其中緣由頗為復(fù)雜。
1994年，時(shí)年31歲剛走出天津監(jiān)獄的孫宏斌，獲得了柳傳志50萬元的借款，創(chuàng)建了一個(gè)房產(chǎn)代理公司。1995年初，在柳傳志的支持下，順馳和聯(lián)想集團(tuán)、中科集團(tuán)成立天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。三年后，聯(lián)想和中科集團(tuán)又將全部股份轉(zhuǎn)讓給順馳，公司更名為天津順馳投資有限公司。此后順馳迅速發(fā)展，2001年收入為9億元，2002年為15億元，2003年實(shí)現(xiàn)收入達(dá)到40億元。
孫宏斌的策略被《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》總結(jié)為，所謂“五個(gè)蓋子蓋十口鍋”，高價(jià)拿地，規(guī)模開發(fā)，通過快速銷售回款來支持高速擴(kuò)張。
據(jù)《中國企業(yè)家》的描述：2004年春天，深圳銀海山莊，萬科正在召開十年發(fā)展規(guī)劃暢想會(huì)。務(wù)虛會(huì)討論的議題是：萬科十年之內(nèi)做什么，會(huì)做成什么？一個(gè)年輕的副總提出：十年之后萬科會(huì)做到1000億元的規(guī)模。王石跳了起來：“年輕人要沉住氣！不要被順馳弄亂了陣腳。”
不過，出身財(cái)務(wù)經(jīng)理的郁亮用一串?dāng)?shù)字讓王石坐回了座位。如果從2004年開始，萬科保持30%的復(fù)合增長率，那么到2014年，萬科的收入將達(dá)到1093億元。1000億這個(gè)數(shù)字隨后被寫入萬科的10年規(guī)劃。
[提速增長]
萬科的增長有兩個(gè)瓶徑：首先，雖然萬科在1993年完成B股融資后即將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到全國13個(gè)城市，但是實(shí)際上萬科收入仍然長期依重于珠江三角洲，萬科仍然可以定義為一家深圳公司。其二，房地產(chǎn)業(yè)最重要的資源是土地，土地招拍掛全國除杭州實(shí)行較早之外，各地實(shí)行都比較晚，而傳統(tǒng)上，萬科都很難拿到好的地塊。
郁亮有時(shí)候會(huì)講一個(gè)段子：售樓小姐正帶著客戶看房，忽然樓頂上有飛機(jī)飛過，小姐急中生智大聲說道：看，這就是上�，F(xiàn)代化的標(biāo)志，今后坐在家里您就能感受得到。這是形容萬科獲得地塊之偏遠(yuǎn)。在王石時(shí)代，這被認(rèn)為是堅(jiān)持原則后的一個(gè)結(jié)果，另一方面，這種離市區(qū)較遠(yuǎn)，可以較多涉足規(guī)劃配套也已經(jīng)成為萬科的一種思維方式。當(dāng)然，郁亮有不同的理解。
在1993年，郁亮以9.7億元的價(jià)格獲得坂雪崗項(xiàng)目，這個(gè)地塊的旁邊就是華為所在地，地面樓板價(jià)為每平方米2216元，這個(gè)價(jià)格當(dāng)時(shí)已經(jīng)令業(yè)內(nèi)人士詫異。事后，郁亮表示深圳的利潤占萬科的1/3，獲得這一地塊保證了在隨后幾年，萬科繼續(xù)成為深圳當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商。
隨后郁亮開始頻繁購并整合。
2005年3月3日萬科與浙江南都集團(tuán)簽署協(xié)議，以總計(jì)18.5785億元人民幣受讓南都集團(tuán)通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益，以及浙江的20%權(quán)益，這一數(shù)字創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購并案例的紀(jì)錄。萬科同時(shí)得以進(jìn)入從未涉足的浙江市場。
郁亮在接受《中國經(jīng)營報(bào)》采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：“浙江是中國民間經(jīng)濟(jì)最有活力的省份，也是中國民間財(cái)富增長最快的省份之一，在全國率先突破了人均GDP 3000美元的門檻……杭州更是我們來了就不想走的城市。” 事后《中國企業(yè)家》總結(jié)了這次并購：對(duì)南都的收購在當(dāng)年就見到成效，當(dāng)年，長三角區(qū)域占主營收入比例達(dá)32%，超過萬科大本營珠三角的27%。
與此同時(shí)，肩負(fù)資金重壓的順馳接受香港路勁基建的注資。路勁基建9億元對(duì)順馳中國增資拓股，獲得55%股權(quán)。路勁基建董事局主席單偉豹在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)說：“孫宏斌其實(shí)就缺這10個(gè)億左右，順馳在年底前會(huì)有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了。”
接下是北京，此時(shí)，萬科在北京不是有沒有好地塊的問題，根本是沒有任何土地儲(chǔ)備的問題。萬科的品牌又發(fā)揮了作用，2006年3月萬科以3.9億元的價(jià)格獲得北京朝陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司60%的股份，這一價(jià)格令房地產(chǎn)界羨慕不已。
2006年共完成了對(duì)13家房地產(chǎn)公司的收購。
與此同時(shí)，這一階段，房地產(chǎn)面臨宏觀調(diào)控的壓力，萬科因勢利導(dǎo)，將原先規(guī)劃的3+X(珠三角、長三角、環(huán)渤海和二線城市)的戰(zhàn)略布局，調(diào)整為5個(gè)核心城市：廣州、深圳、天津、北京、武漢。先占據(jù)五個(gè)城市，然后再依具體情況考慮是否向周邊發(fā)展。
2004年萬科的收入為76.67億元；2005年收入達(dá)到139.5億元。2006年萬科銷售收入是212.3億元，其中62%的土地資源是通過各種合作方式獲取的。
合作方式是存在一些問題的，一些項(xiàng)目實(shí)際上是半截子工程，合并過來的人員同萬科原有員工文化上的契合也是一個(gè)問題，合作同時(shí)意味要兼顧雙方的利益，這就使萬科的一些理念難以充分貫徹。王石和郁亮實(shí)際上反映了事物的兩個(gè)方面，理想主義和現(xiàn)實(shí)主義。當(dāng)然，這個(gè)階段，萬科較競爭對(duì)手的整體優(yōu)勢較大，這一戰(zhàn)略還是實(shí)施得非常理想。
2008年初郁亮宣布：“2007年，萬科銷售額達(dá)到了523.6個(gè)億，創(chuàng)下了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的新紀(jì)錄。”并強(qiáng)調(diào)“這是值得驕傲的事情”。的確，從2001年接手的35億元到2007年的了523.6億元，僅僅用6年時(shí)間，在一個(gè)較大的基數(shù)上，規(guī)模膨脹了15倍，這一業(yè)績應(yīng)該說連明星TMT經(jīng)理人都難以企及。
更重要的是，郁亮用業(yè)績平衡了王石的強(qiáng)勢影響，雖然王石很早就強(qiáng)調(diào)職業(yè)經(jīng)理人意識(shí)，但是過于“高大全”的形象同業(yè)也無形中在影響員工的思維方式。郁亮的業(yè)績使萬科這家企業(yè)已更快的速度成熟化。
一次郁亮對(duì)媒體說：在王石的領(lǐng)導(dǎo)下，萬科一直是個(gè)有理想的企業(yè)。盡管那時(shí)它還很小，我卻看好它……
股市神話
2007年，證券類媒體津津樂道的是“劉元生”神話。
劉元生是一名港商，萬科董事長王石最初的商業(yè)伙伴之一，還在王石經(jīng)營錄像機(jī)生意的時(shí)候，劉元生的香港仁達(dá)國際有限公司便是其日本貨源的供應(yīng)商。
1988年12月，萬科向社會(huì)公開發(fā)行股票，但是一家原本承諾認(rèn)購的外商臨陣變卦。聽到這個(gè)消息之后，劉元生“友情”認(rèn)購360萬股。1991年萬科上市后劉元生一路持有，當(dāng)然他持有的是當(dāng)時(shí)不能流通的法人股，并在市場低迷時(shí)在二級(jí)市場增持。
劉元生前后一共投資了400余萬港元，此后19年隨著萬科不斷轉(zhuǎn)增送配，最近一期財(cái)報(bào)顯示，其擁有82529697股，占全部股份的1.2%。雖然近期股價(jià)有所回落，但是以2月26日的收盤價(jià)計(jì)算市值仍然接近19.5億元，回報(bào)則接近500倍。
股神巴菲特最為人津津樂道的業(yè)績是持有《華盛頓郵報(bào)》股票30年，股票價(jià)值增長128倍。那么劉元生的這一業(yè)績已經(jīng)遠(yuǎn)勝于巴菲特。
萬科在2007年股價(jià)高峰時(shí)，總市值達(dá)到了美國四大房地產(chǎn)公司市值總和的150%。郁亮對(duì)此作了自己的解釋：他認(rèn)為這種情況的出現(xiàn)存在多方面的原因。首先，兩個(gè)股票市場的估值水準(zhǔn)存在差異。其次，公司市值主要取決于盈利和盈利增長，銷售規(guī)模并不是決定性的因素，郁亮還舉例了通用汽車Google之比。最后他指出，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，印度最大的地產(chǎn)企業(yè)DLF的銷售規(guī)模只有萬科的一半，但是市值水平與萬科接近。
財(cái)務(wù)經(jīng)理出身的郁亮并沒有錯(cuò)過這個(gè)市場機(jī)遇，他上面的一番說詞是服務(wù)于萬科的再融資。2007年8月23日，萬科宣布公開增發(fā)股數(shù)不超過317261股，融資規(guī)模約100 億元人民幣，每股發(fā)行價(jià)格為31.53 元。按此計(jì)算的發(fā)行市盈率達(dá)到了95.84倍。包括30多家投資基金在內(nèi)的95家機(jī)構(gòu)投資者參與了這次增發(fā)，不過隨后萬科的股價(jià)便一路回落。市場人士很是“痛斥”了基金一把。
當(dāng)然，基金追捧萬科并非沒有理由，郁亮有很清晰的愿景。
帕爾迪是美國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，在美國的市場占有率約為4%，公司的業(yè)務(wù)遍及美國27個(gè)州54個(gè)城市。2005年售房456.30萬套，實(shí)現(xiàn)銷售收入為146.95億美元，凈利潤達(dá)到14.92億美元。員工人數(shù)達(dá)到13400人。
援引《證券市場周刊》的數(shù)據(jù)：從2000年至2005年，帕爾迪的收入年均復(fù)合增長28.18%，凈利潤年均增長51.24%，公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率從16.58%增長到28.91%。從2000年年末到2005年年末，帕爾迪的股價(jià)上漲了279.69%。
萬科將帕爾迪樹立為標(biāo)桿，希望成為一家專注于住宅的，低銷售利潤率高資金周轉(zhuǎn)率，能夠長期持續(xù)增長的企業(yè)。2005年11月在接受《中國經(jīng)營報(bào)》采訪時(shí)郁亮強(qiáng)調(diào)：“只有當(dāng)銷售利潤降到最低時(shí)，才能得到消費(fèi)者的長期支持。”這同中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀缺乏聯(lián)系，但是投資者認(rèn)為，這意味萬科受房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)影響也會(huì)較同行小得多。
未來故事
傳統(tǒng)上房地產(chǎn)企業(yè)是地區(qū)性的企業(yè)，這也應(yīng)該是當(dāng)初王石作“減法”的依據(jù)之一，跨國公司在這一領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢不強(qiáng)。
但是另一方面，這似乎又限定了企業(yè)的發(fā)展空間。實(shí)際上在2006年之前，《幸福》500的排行榜上沒有出現(xiàn)過純粹的住宅開發(fā)公司。但是在2006年，歷史被打破，美國排名前四的住宅開發(fā)企業(yè)聯(lián)袂進(jìn)入了這一序列。而帕爾迪則將其市場份額實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，從目前的美國國內(nèi)的4%定到20%。
王石在萬科網(wǎng)站的董事長致詞中指出：我們至少可以看到三件事情。第一件是住宅產(chǎn)業(yè)化水平的不斷提升，雖然住宅整體需要進(jìn)行現(xiàn)場裝配，但是住宅的部件卻可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。第二件是隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì)，住宅品牌日漸為人們所關(guān)注。第三件是1980年代之后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。
2008年年初在接受網(wǎng)易商業(yè)頻道訪談時(shí)郁亮就萬科建筑工廠化的問題指出：對(duì)萬科來講，工廠化推廣應(yīng)用現(xiàn)在已經(jīng)基本具備條件了，08、09年的應(yīng)用速度肯定會(huì)加快。當(dāng)然，我們現(xiàn)在還欠兩個(gè)東風(fēng)。一個(gè)是國家制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是跟得上萬科的步伐、具備大規(guī)模建造工廠化住宅的承建方還不多。我們需要培養(yǎng)更多的合作伙伴，共同去推動(dòng)這種生產(chǎn)方式的變革。
但是工廠化目前仍然面臨較高的成本，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)每平米貴1000元以上，而郁亮則強(qiáng)調(diào)，成本在逐漸下降，另一方面，住宅使用周期長達(dá)70年，在品質(zhì)方面多投入一點(diǎn)是合理的，而顧客最終也會(huì)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。并且施工周期可以縮短25-30%，在大規(guī)模應(yīng)用之后，將有效降低資金占用，從而降低成本。此外，環(huán)保方面的提升也很明顯，減少勞動(dòng)力的使用也不可忽視，隨著中國勞動(dòng)力使用環(huán)境的變化，勞動(dòng)力今后也可能變得短缺。
2006年博鰲論壇，郁亮在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪，就住宅用戶個(gè)性化這一話題時(shí)談到：“我們從來都沒有好好研究過年輕白領(lǐng)的公寓，老年人的公寓，甚至是離婚的人群的需求，這些不同的人群，他們對(duì)配套、戶型設(shè)計(jì)、位置都有不同的要求，那么針對(duì)這些不同的人群，我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上有很大的發(fā)揮空間。”郁亮說，“我們鼓勵(lì)創(chuàng)造、設(shè)計(jì)上的突破，小戶型也會(huì)適合于市場。”
[股權(quán)激勵(lì)]
股權(quán)激勵(lì)是這家公司的最后一個(gè)問題。2006年萬科啟動(dòng)了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，實(shí)際上這已經(jīng)是萬科的第二次實(shí)踐股權(quán)激勵(lì)。1993年，還在萬科發(fā)行B股時(shí)，王石就希望推動(dòng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，最初項(xiàng)目就是由郁亮負(fù)責(zé)的。計(jì)劃從1993年到2001年，共9年，每3年劃分為一個(gè)階段。萬科員工以約定價(jià)格全員持股，但計(jì)劃在推出不久后即遭證監(jiān)會(huì)叫停。
2006年3月《中國房地產(chǎn)報(bào)》指出：正如眾多分析人士所觀察到的，作為一家股權(quán)分散、大股東控制力微弱的企業(yè)，萬科的管理層理論上如下動(dòng)力：通過不斷融資，攤薄所有者權(quán)益，尋求經(jīng)營者自身利益的最大化，從而出現(xiàn)所謂“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。萬科首期股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的創(chuàng)新價(jià)值恰恰著眼于防止這種現(xiàn)象的發(fā)生。
2006年3月，萬科預(yù)提2006年度激勵(lì)基金1.42億元委托深圳國信投資公司從二級(jí)市場購入萬科A股股票2491萬股。購入價(jià)格約為5.9元股。實(shí)行這個(gè)計(jì)劃有兩個(gè)前提：首先是股本回報(bào)率必須達(dá)到12%，每股盈利每年增長10%以上。其次，第二年的股票均價(jià)比上年高才可以得到股權(quán)。郁亮解釋：股票均價(jià)比上一年低，說明投資者套牢了。那憑什么我們可以歡樂過年呢？現(xiàn)在中國投資者對(duì)價(jià)格還特別敏感的時(shí)候，管理層應(yīng)該表現(xiàn)出和投資者同甘共苦的決心。
在接受《中國企業(yè)家》采訪，談及股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃時(shí)，郁亮說：“我們的團(tuán)隊(duì)從來沒像今天這么富裕過，從來沒有像今天這么滿足過。” 無疑，他說到了問題的關(guān)鍵。
結(jié)語
實(shí)際上，以開發(fā)面積計(jì)算，2008年萬科的開發(fā)量就已經(jīng)是世界第一。郁亮有一個(gè)習(xí)慣，在工作筆記本上，寫一句勵(lì)志的話，2004年常用的那本上寫著：“生命若不是現(xiàn)在，那在何時(shí)？” （騰訊財(cái)經(jīng)）
郁亮簡介：
男，1965年出生與江蘇，1988年畢業(yè)于北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系，獲學(xué)士學(xué)位，后于1997年獲北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)碩士學(xué)位。曾供職于深圳外貿(mào)集團(tuán)。1990年加入萬科企業(yè)股份有限公司;1993年任深圳萬科財(cái)務(wù)顧問有限公司總經(jīng)理;1996年任萬科企業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理；1999年任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；2001年起任公司總經(jīng)理；1994年起任萬科董事至今，現(xiàn)任萬科總裁。
在萬科從百億公司到千億級(jí)公司的跨越中，郁亮展現(xiàn)了“中國企業(yè)第一經(jīng)理人”的職業(yè)風(fēng)范。
