隨著昨日恒大地產在港披露中報，“萬保中恒”等標桿型房企2012半年報披露完畢。昨日接受包括南方都市報在內的媒體采訪時，恒大地產董事局主席許家印表示，2012年上半年中央政府宏觀調控進一步深入，調控目標由“抑制房價上升”向“促進房價合理回歸”轉變。
2012年上半年，恒大地產營業(yè)收入為370.4億元人民幣，完成全年銷售任務同比增長15 .5%；毛利106億元，同比下降5 .7%；凈利潤人民幣56 .2億元。
記者記者綜合“萬保中恒”標桿房企的半年報發(fā)現(xiàn)，凈利潤增速的下滑和現(xiàn)金流的向好成為趨勢。在全國龍頭房企中，恒大的核心業(yè)務利潤率排名末位，但重視“以量取勝”，上半年凈利潤人民幣56 .2億元，為龍頭萬科的1.5倍。
根據中原地產發(fā)布的標桿房企半年報研究報告，持續(xù)深化的宏觀調控政策已經在樓市中顯現(xiàn)效果，房企競爭日益呈現(xiàn)大魚吃小魚、強者恒強的發(fā)展趨勢。隨著行業(yè)集中度的逐漸增強，以高周轉見長的“萬恒中保”成為中國樓市新“四大天王”，并組成新的“月銷售百億俱樂部”。
中原地產總結認為，作為內地上市房企的前四強，四強的經營情況反映了大型房企的一些特征。一方面是凈利潤增速的下降，一方面是現(xiàn)金流的好轉，其認為這主要是房企在上半年的銷售策略上采用了以價換量的策略。展望下半年，各房企基于目前的市場現(xiàn)狀，在住房供應和銷售產品上分別采用了兩種較為顯著的策略，即加大住房下半年供應，豐富業(yè)態(tài)、銷售市場主流產品。
記者：2012年上半年房地產的業(yè)績和表現(xiàn)是否令人滿意？
許家�。�2012年上半年，樓市宏觀調控進一步深入，調控目標由“抑制房價上升”向“促進房價合理回歸”轉變。中國房地產市場走勢延續(xù)2011年的調整格局，全國住宅銷售面積同比下降11.2%，銷售額同比下降6.5%。行業(yè)發(fā)展則步入結構調整與資源整合的新階段，行業(yè)集中度更加提升，全國房企T O P10銷售額市場份額達到中國物業(yè)銷售的16.17%，同比上升2 .6 6個百分點。銷售面積份額達9.33%，同比上升2.19個百分點。
今年房地產行業(yè)一些比較低迷的數(shù)據是由于一季度嚴厲的國家調控下市場比較困難。但二季度以來情況開始好轉。今年的金九銀十要想恢復前幾年的大好成績不可能，但在總體“促回歸”政策的引導下，總體也不會太差。上半年中國房地產先抑后揚，溫和回暖的市場態(tài)勢，印證了恒大集團去年底以來的一系列基本判斷，指導全年各項業(yè)務有序開展。
面臨宏觀調控，中國樓市形勢異常嚴峻，在各大房企紛紛實施以價換量的策略促進銷售的情況下，恒大以布局合理、定位明確、滿足剛需、薄利多銷，順應市場和政策方向的發(fā)展模式。恒大的利潤主要來自于超前的民生地產發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴，包括供應商、建筑商的讓利。
記者：今年剛需產品普遍占據市場主流。恒大的產品定位和區(qū)域布局是怎樣的？
許家�。汉愦螽a品都是針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產品結構合理。中端至中高端產品占70%，旅游地產占15%，高端產品占15%，與老百姓需求的物業(yè)類型比例吻合，滿足了不同地區(qū)、不同層次的市場需求。
區(qū)域布局上，恒大三線城市項目自住比例86%，投資僅占14%。首次置業(yè)比例是64%，二次及以上36%。我們堅持產品要成本低、品質高。
成本控制上，恒大一貫超前進入升值潛力大的城市及板塊，土地成本控制嚴格，降低源頭的土地成本。半年報顯示，恒大土儲平均成本僅648元/平方米。恒大也一貫快速開發(fā)，減少資金占用、減少利息，降低財務成本。
另外在旅游地產等細分市場，雖然全國這幾年開始火爆，不過恒大并不是現(xiàn)在才開始布局，而是在平常產品結構設計中已提前進入。目前恒大大概有4%的旅游地產。恒大的“金碧天下”的旅游項目已布局全國。今年陸陸續(xù)續(xù)還會有4到5個旅游酒店和綜合體開業(yè)。
記者：今年房企的利潤率普遍增速下滑，如何預判后市走向？
許家印：金九銀十重復前幾年的成績已經不可能。但總體也不會太差。目前以低利潤率創(chuàng)高利潤，走薄利多銷路線，是恒大今年的總體策略。在通過管理降低成本以后，本來可以具備較大利潤空間的恒大選擇嚴格控制利潤率。
半年報顯示，在全國龍頭房企中，恒大的核心業(yè)務利潤率排名末位，但恒大“以量取勝”，上半年凈利潤人民幣56 .2億元。大部分項目分布在二三線城市，具有增長潛力和價格優(yōu)勢。
現(xiàn)金方面，截至2012年6月30日，恒大賬上現(xiàn)金余額達到247.4億元，加上未使用的銀行授信額度361 .2億元，總共擁有可動用資金608 .6億元人民幣，位列龍頭房企前茅。
記者：上半年恒大業(yè)績目標完成不足一半，下半年策略有何想法？
許家�。阂患径群暧^形勢不好，所以銷售不是很理想。從二季度開始，公司銷售全面好轉。7月已完成全年業(yè)績目標的54%，下半年恒大會增開30-40個盤。800億目標完成沒有懸念。去化率也比較理想。這跟下半年開盤量的有力供應有關。
上半年公司完成銷售350億，一線城市有4.1億的貢獻，占比1.2%。關于產品的布局，我們基本是一線占比很低，大概4%，二線城市占比46%，三線最多，超過50%。上半年業(yè)績中，一線城市的項目比較少。但這跟利潤率等數(shù)據都沒有直接關系。目前也并沒有刻意加大一線布局。恒大目前設定的比例科學合理。二三線是房地產起步發(fā)展比較晚，發(fā)展比較慢。產品定位是以剛需為主。恒大的很多項目都是最近幾年向全國拓展。早期若干年拿到的，特別便宜，利潤率特別高。我們主體還是要按產品結構確定城市布局，走民生路線。
