“超脫者”馮侖
他天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌
作為地產(chǎn)界的“思想家”，馮侖似乎總能比很多同行先行一步。他最近考慮的問題可能會被視為“杞人憂天”。“我們正在請國際顧問做全面風險管理，一個設(shè)想是在購房合同中引入‘打仗如何交房’的條款。”馮侖的憂慮是：“如果臺海戰(zhàn)爭爆發(fā)，一個炸彈炸到我們樓盤，客戶不給我錢，銀行還要我還錢，萬通肯定破產(chǎn)了。”
馮侖的全面風險管理應該可以看作是他的管理思路達到的一個新境界。從“美國模式”到“引進國企泰達”，馮侖一步一步把自己的“反周期”理論應用到萬通的運作中。當這一輪宏觀調(diào)控的寒氣將房地產(chǎn)企業(yè)團團圍住時，馮侖揮揮衣袖，說“對萬通影響不大”，一副超脫其外的樣子。
一般意義上，2003年6月13日中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（以下簡稱“121文件”）的出臺，被當作這一輪宏觀調(diào)控的重要舉措。而作為此番被“調(diào)控”的重點對象，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策最早始自2002年5月國土資源部出臺的11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡稱“招拍掛”）。
這兩個文件對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響巨大。121號文出臺后，京城房地產(chǎn)大佬一天一個聲明，一天一個論壇進行聲討。在中國，這是有史以來第一次一個行業(yè)對政府的文件表示公開的不滿，希望通過自己的聲音改變其不利的處境。
這些聚會中，不乏萬通地產(chǎn)馮侖的身影。但是馮侖說，參加這些聚會，多是出于私人的交情，而不是萬通對惡劣情勢的“條件反射”。“我們很早就提出了反周期的理論：蕭條時期買地，繁榮時期售房。從1999年房地產(chǎn)進入繁榮期，萬通就沒有買地的想法，直到2003年。”
1994年，在上一輪宏觀調(diào)控（那時候叫“治理整頓”）中，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，據(jù)馮侖講，本來他們可以全身而退，“不想被人家給我們造成了很大的債務壓力。”
從在海南房地產(chǎn)淘金開始，萬通經(jīng)歷了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的三輪調(diào)整，這讓萬通對周期有了特殊的敏感性。“每次調(diào)控過后，我都要想想，為什么萬通在調(diào)控中這么困難。”1997年整頓金融時，萬通攤子鋪的很大，但是通過那次調(diào)控，萬通提早杜絕了“短融長投”，重新調(diào)理了萬通的資產(chǎn)和財務結(jié)構(gòu)。“2003年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)高速增長了5年了，我們覺得該有個調(diào)整了。”馮侖說。
要想超然災難之外，需得未雨綢繆。面對“121文件”，馮侖不可能像他說的那么從容。對房地產(chǎn)項目自有投資比例的提高促使萬通開始尋求新的資本來源。
“在找合作伙伴的時候，有很多錢擺在面前。我們想要的，是能夠帶來錢以外的東西的錢。”2004年4月，通過增資擴股的方式，萬通從泰達募得3億多的資金，并進入了朝思暮想的天津市場。此舉悄然化解了“831大限”（2004年8月31日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)）的風險，也讓譏笑萬通不儲備土地的人閉上了嘴。
除了全面風險管理，萬通最近還在研究國際十大地產(chǎn)公司的財務結(jié)構(gòu)。萬通發(fā)現(xiàn)，國外地產(chǎn)公司的融資機構(gòu)是：總部層面是以權(quán)益融資、長期融資為主，債務融資、短期融資為輔；項目層面相反。所以風險都在項目上。但是國內(nèi)房地產(chǎn)公司則恰恰相反，風險都在公司總部。“我們已經(jīng)開始做調(diào)整，希望最終實現(xiàn)海外房地產(chǎn)公司那樣的資產(chǎn)和財務結(jié)構(gòu)。這樣風險來了，最多死幾個項目，整個萬通不會垮掉。”
“其實我們算不得是先知先覺，只不過我們天天在想倒霉的事，所以真的倒霉了也不怎么慌。”馮侖說。
房地產(chǎn)教父 馮侖的發(fā)家史
出身貧寒的富豪的啟動資金往往都很少，比如華人首富李嘉誠就是靠賣塑料花開始了經(jīng)商生涯的。馮侖當然不算出身貧寒，但啟動資金也就區(qū)區(qū)3萬元，換算到現(xiàn)在，恐怕還不到100萬元，但就是這3萬元，開始了制造幾個億萬身家大老板的經(jīng)歷。
有人說，馮侖的第一桶金是靠“忽悠”來的，同樣會“忽悠”的人很多，但勝利者只屬于能抓住機會的人，很巧的是，馮侖就是這么一個人。當然在運氣之外，前瞻的眼光和果斷的判斷也是成就馮侖的關(guān)鍵，讓他從一個信托投資公司的老總手上拿到了500萬元。
據(jù)說，馮侖和對方談生意，說自己出1300萬，讓對方出500萬，其實馮侖是靠對方出的500萬來做抵押獲得銀行的1300萬，他拿這筆錢做起了房地產(chǎn)。就這樣，“命運的眷顧 把握時勢的能力”讓馮侖完成了很多人夢寐以求的目標。
創(chuàng)新運作美國地產(chǎn)模式
2003年后，萬通開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進行資本擴充，準備起飛。
原先，萬通一直在走香港模式，跟大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣：房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。香港模式一般開發(fā)周期長，資金投入大，如果一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很可能遭到致命打擊。
在逃過幾個“劫難”后，馮侖意識到香港模式的弊端，因此他向美國模式邁進。他認為商業(yè)模式要簡單化，全能的開發(fā)模式不適合西方基金和投資人，因此馮侖在戰(zhàn)略方向上轉(zhuǎn)型，主要的理念是：把無限土地儲備變?yōu)橛邢迌洌瑴p少資金積壓；住宅建設(shè)高端化、標準化；商用物業(yè)以及定制的物業(yè)服務。
馮侖的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在具體行動上，有幾個大手筆之作。一個是開發(fā)按照美國模式來開發(fā)CBD中的高檔寫字樓———萬通中心。這是CBD第一個可用于整棟銷售的高檔純寫字樓項目，它的模式非常靈活，也可以整層或數(shù)層銷售，馮侖也毫不夸耀地說，他要打造出一個CBD總部。
另一個大手筆則是跟天津泰達進行深度戰(zhàn)略合作，2004年4月10日，泰達全額認購萬通地產(chǎn)成立10年來首次增發(fā)的3.08億股，從而擁有萬通地產(chǎn)30.04%的股權(quán)。通過這次合作，獲得了土地和資金，使運作更加得心應手。
睿智的地產(chǎn)“口技”王
提到馮侖，不能不提他的“口技”——用段子來影射樓市和生活。馮侖的“口技”是地產(chǎn)江湖中的一絕，如同潘石屹的演技，或者謝強的“書技”。他的段子水準已經(jīng)達到爐火純青之境界，無須思考，信手拈來，寥寥數(shù)語便可化腐朽為神奇，令聽眾“無不伸頸，側(cè)目，微笑，默嘆，以為妙絕”———有人用《口技》中的文字這樣形容。
隨意舉幾例：
“老婆多了不一定幸福，地多了不一定賺錢。”
“找投資決不能照直說：‘我就缺錢，你給我投錢。’這像談戀愛，不能說：‘我就缺個老婆，你干不干？’得先談風花雪月，談理想，談未來，而實際你就缺一個老婆。”
“時間決定一件事的性質(zhì)，包括企業(yè)的性質(zhì)。比如趙四小姐16歲去大帥府跟張學良，她去1年，是作風問題；去3年，是瞎攪和；一去30年，那就是愛情。”
馮侖的段子很精彩，然而他為何能用一個又一個的段子來妙喻地產(chǎn)和人生？有人說，跟他曲折離奇的人生有很大關(guān)系，他從事過高層政策理論的研究，跟從過“老大”牟其中———上世紀80年代最顯赫的商人，參與過當年的海南淘金潮，躲過了海南地產(chǎn)泡沫的打擊。或者，就是經(jīng)歷過這些風風雨雨，才讓我們看到現(xiàn)在睿智、幽默、從容的馮侖。
